Skogsindex: Decembersiffror

Vi har fått många positiva reaktioner, frågor och synpunkter sedan vi presenterade Skogssällskapets Skogsindex i förra numret av Skogsvärden. Nu presenterar vi decembersiffrorna.

Med Skogsindex kan du jämföra marknadspriser och avkastningsvärden för skogsfastigheter i olika delar av landet. Clas Tjäder, konsultchef på Skogssällskapet, har pratat med många markägare och skogsspekulanter över hela Sverige sedan premiären av Skogsindex.

– Över lag tycker man att det är en användbar referens för både ägare och spekulanter. Eftersom siffrorna bygger på Skogssällskapets driftsverksamhet uppfattas Skogsindex som en tillförlitlig marknadsindikator, säger Clas Tjäder.

Siffrorna visar att den som vill köpa mark nära tätorten generellt sett får mindre för pengarna jämfört med köp av en skogsfastighet i glesbygd. En synpunkt från läsarna är att marknadspriser nära storstäder bland annat förklaras av annan avkastning än den från skogsbruket, till exempel värdestegring och exploateringsvärden.

– Värden som jakt, exploateringsmöjligheter och förväntad ökning av fastighetspriset ligger med i priset och finns alltså med i formeln för Skogsindex. I princip utgör dessa värden gapet mellan marknadspriset och avkastningsvärdet. För att renodla detta gäller vår avkastningsberäkning endast avkastning från skogsbruk och speglar virkesmarknaden just nu, säger Clas Tjäder.

Om syftet istället är att värdera en enskild fastighet skulle de mjukare avkastningsvärdena vara med. Virkespriser och kostnader korrigeras då på basis av värderingsmannens framtida bedömningar och olika kalkylräntor kan tillämpas för olika orter.

Det innebär att avkastningskravet är olika högt ställt beroende på tillgång och efterfrågan. Men det gör att det kan vara svårt för den som köper att jämföra olika salufastigheter med varandra och för den som äger att ställa rimliga förräntningskrav.

I Skogsindex avkastningsvärde används samma kalkylränta överallt just för att möjliggöra jämförelser.

Hur har då Skogsindex förändrats sedan sist?

– Fastighetspriserna ligger ganska stilla över landet, men ökade timmerpriser i söder sänker Skogsindex där, berättar Clas Tjäder.

Avkastningsvärdet stiger alltså, men vi har inte sett justeringen på fastighetsmarknaden än.

I norr har virkespriserna tappat lite och här ökar kvoten mellan fastigheternas marknadspris och avkastningsvärde något, medan Mellannorrland fortfarande generellt är bästa skogsköp.

TEXT: Sverker Johansson