Köpläge för skogsfastigheter
– men vad betalar man för?

Mäklarna säger att det är köparens marknad när det gäller skogsfastigheter. Trots det ligger skogsmarkspriserna på nivåer som vida överstiger värdet av virkesproduktionen. Skogsvärden försöker reda ut vad det är köparna är beredda att betala för.

Skogssällskapets skogsindex visar att köpare av skogsmark är beredda att betala betydligt mer för sina fastigheter än vad virkesproduktionen är värd. Det gäller inte skogsmark i hela landet, men från Mälardalen och söderut. En del av skillnaden mellan marknadspris och virkesvärde förklaras troligen av förväntningar om en positiv prisutveckling för skogsmark och ökad efterfrågan på skogsråvara i framtiden. Men det är sannolikt inte hela förklaringen.

I Skogsbarometern 2014 är det inte ens hälften av skogsägarna som anger ekonomiska skäl som den viktigaste anledningen att äga skog. För många skogsägare är det istället mjukare värden som är huvudskälet. Drygt tio procent anger till exempel jakten som den viktigaste anledningen.

Ulrik Abelson, mäklare i Skogssällskapet, träffar många jaktintresserade fastighetsspekulanter:

– Jakten är viktig för många och kan vara värd ganska mycket. Vi brukar räkna på att jakten är värd cirka 100 kr per hektar och år och kanske lite mer i södra Sverige. Det motsvarar cirka 4 000 kronor per hektar vid köpetillfället, om man räknar med en ränta på 2,5 procent.

Erik Westholm, professor i nordisk och europeisk landsbygds-utveckling, tror att jaktens värde som statusmarkör också kan påverka priset på skogsmark.

– Överpriserna, framför allt på småfastigheter, hänger nog delvis ihop med att jakten har hög status i samhället. Det är väl känt att många klippare på börsen under senare år köpt skogsfastigheter med goda jaktmöjligheter nära storstan.

Kanske kan det förhållande mellan marknadspris och virkesvärde som illustreras av Skogsindex också spegla andra svårdefinierade värden. Senaste Skogsbarometern visar att 40 procent av de tillfrågade anser att ”känslan av att äga skog” är den viktigaste anledningen till att vara skogsägare.

Gun Lidestav, forskare vid SLU, skriver i sin bok Kvinna och skogsägare att ägandet för många innebär en stark känsla av identitet och tillhörighet. Flera berättelser i boken handlar om hur de intervjuade skogsägarna som barn lärt sig vistas i skogen, lärt sig känna trygghet i skogsmiljön och uppskatta den med sina sinnen. En av intervjupersonerna säger uttryckligen att det är en trygghet att äga skog.

– Även om priserna går upp och ner så är skogen värd något för en själv. Man har ved och virke och kan bygga ett eget hus på egen mark. Säg den som kan bygga ett eget hus av värdelösa aktier vid ett kursras.

En annan skogsägare vill hämta tallris, enris och lingonris inför advent från egen skog.

Man har ved och virke och kan bygga hus på egen mark. Säg den som kan bygga eget av värdelösa aktier vid ett kursras.

– Det blir liksom vackrare kvistar där. Alla kan ströva i skogen, men när jag går på min egen skogsmark går jag liksom bättre och lite stadigare.

…drygt tio procent anger jakten som viktigast

Hur sådana känslor påverkar priset på skogsmark är svårt att säga, men kanske kan citaten beskriva en del av ”känslan av att äga skog”.

Erik Westholm tror att den känslan kan handla om längtan efter att vara knuten till en plats:

– Jag tror att markägandet ger en känsla av tillhörighet och långsiktig relation. Det kan vara viktigt för att knyta fast det rörliga moderna livet vid en plats och till tidlösa värden. Börsen, fonderna och råvarupriserna är turbulenta, men skogen planerar du för många decennier framåti tiden, säger han.

Skogssällskapets Skogsindex bygger på aktuell prisrapportering från hela landet. Genom att dividera marknadspris för en skogsfastighet med avkastningsvärde för virket får man en kvot som kan användas i jämförelser med andra fastigheter. Låg kvot innebär att du får mycket skog för pengarna, hög kvot betyder att du betalar för annat än virke

TEXT: Malin von Essen