Vi har gjort Sveriges skogar och skogsägare rikare sedan 1912. Våra erfarna rådgivare hjälper dig – oavsett om du vill maximera intäkter, jakt eller naturvärden.

Skogsägarskolan: Upplåtelser och servitut – så funkar det

Administration. Foto: Shutterstock

Foto: Shutterstock

Har du koll på vilka upplåtelser och servitut som finns kopplade till din fastighet? Bengt Furenäs, fastighetskonsult på Skogssällskapet, tipsar om vad du behöver hålla koll på.

Bengt Furenäs, fastighetskonsult, Borås

Bengt Furenäs

1. Gör din hemläxa

Om du är osäker på huruvida det finns upplåtelser eller servitut kopplade till din fastighet – eller för den delen en fastighet som du är spekulant på – ta kontakt med Lantmäteriet och kolla upp om det finns några avtal registrerade hos dem. Om du inte finner något avtal kan det även vara värt mödan att gå igenom gamla pärmar och kassaskåp, det finns mängder av bortglömda avtal runtom i landet men så länge de inte sagts upp är de fortfarande gällande. Som fastighetsägare kan du på Lantmäteriets hemsida få tillgång till din fastighets alla inskrivningar via mobilt bank-ID.

2. Håll koll på avtalen

Muntliga avtal har samma giltighet som skriftliga avtal men de är betydligt svårare att bevisa, spåra eller för den delen hålla koll på. Därför är alltid rekommendationen att se till att ha ett skriftligt avtal, oavsett om det gäller en enkel upplåtelse eller ett arrendeavtal. Och inte nog med det: var även noga med hur det skrivs, så att avtalstexter, upplåtelsetider och uppsägningstider är korrekta enligt lag. På så sätt minimerar du risken för tvister och bråk. Se även till att registrera avtalet hos Lantmäteriets inskrivningsmyndighet. Det kostar i dag 375 kronor men är väl värt pengarna.

3. Ska du köpa mark?

Även om det är mäklarens uppgift att se till att alla avtal läggs på bordet ser det annorlunda ut i verkligheten. I många fall får man kanske bara en enkel lista på vad som finns inskrivet på fastigheten, det kan exempelvis stå ”Ledning VA” utan vidare information. Därför är det viktigt att själv ta kontakt med Lantmäteriet och gräva i deras arkiv för att ta reda på vilket område på fastigheten avtalet gäller.

4. Vanliga fallgropar

Eftersom Jordabalken är en synnerligen komplex lagstiftning finns det oftast väldigt mycket formalia i ett avtal. Exempelvis kan det finnas specifika instruktioner om hur en uppsägning ska genomföras. Här är det lätt att göra fel och därmed tvingas till ett förlängt och icke omförhandlat avtal. Så, se till att läsa alla rader i avtalet, och ta hjälp om det behövs.

5. Se till att få rätt ersättning

Många avtal och ersättningsnivåer påverkas av relationen mellan markägaren och hyresgästen, eller arrendatorn. Det kan exempelvis finnas ett vänskapsförhållande redan från början eller så uppstår ett efter hand. Då är det markägaren som drar kortaste strået eftersom ett ”kompispris” aldrig ligger över marknadsvärdet. Om du tar hjälp av Skogssällskapet kan du enkelt undvika detta genom att hänvisa till din förvaltare. Vi tar eventuella svåra diskussioner utifrån affärsmässiga grunder.

Allt som gäller servitut och upplåtelser är reglerat i Jordabalken, den lag från 1970 som gäller för fast egendom, markinnehav och nyttjandet av mark.

Olika typer av servitut

Bengt Furenäs reder ut begreppen:

Servitut

Servitut är ett juridiskt begrepp som innebär att en fastighet har rätt att nyttja delar av en annan fastighet, exempelvis för en infartsväg eller avloppsanläggning. Servitutet är alltid knutet till fastigheten och gäller alltså oavsett vem som är ägare, och oftast för all framtid. Det finns dock två olika typer av servitut och det är bra att känna till skillnaden.

Avtalsservitut

Ett avtalsservitut är ett avtal som är frivilligt överenskommet och tecknat mellan ägare till två olika fastigheter, där den ena fastigheten (härskande) genom avtalet får rätt att använda delar av den andra fastigheten (tjänande). Den ekonomiska ersättningen för den här typen av servitut görs upp mellan parterna och innebär oftast en engångsersättning. För att vara ett giltigt servitut ska det registreras hos Lantmäteriet. Därigenom blir det offentligt och sökbart.

Officialservitut

Officialservitut upprättas av en myndighet, oftast Lantmäteriet, och är en beslutad rättighet/belastning som kan bildas som tvingande åtgärd. Den här typen av beslut grundas i regel på att servitutet är viktigt för fastighetsbildning eller den fysiska planeringen av ett område. Som fastighetsägare har du därmed inte så mycket att säga till om. Ersättningen för den här formen av servitut är i regel en engångsersättning och baseras på en marknadsvärdering utförd av Lantmäteriet.

Upplåtelser

En upplåtelse är en överenskommelse mellan två parter där den ena parten får en viss nyttjanderätt på delar av den andra partens fastighet, exempelvis i form av en jakträtt eller en båtplats vid en brygga. Upplåtelseavtalet kan se ut på många olika sätt: det kan vara allt ifrån ett korttidsavtal till ett avtal på 50 års tid. I vissa fall förekommer till och med livstidsavtal.

Vill du prenumerera...

...på vårt nyhetsbrev?

Fyll i din e-postadress här. Nyhetsbrevet innehåller tips och ny kunskap och skickas ut en gång i månaden.

...på Tidningen Skogsvärden?

Fyll i dina uppgifter här. Tidningen skickas därefter kostnadsfritt hem till dig fyra gånger per år.